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楼话堂|“暂停键”按下之后非常时期楼市面面观

2022-01-16 17:58:11 作者:浙江省杭州市 
东地产:房企目前普遍采用的“线上看房”实际效果如何?

来源:东地产财经周刊

东地产:房企目前普遍采用的“线上看房”实际效果如何?

沈洁:采用线上看房的方式对于现阶段是比较合适的,线上看房并不是新兴销售方式,电子楼书、360VR样板房看房等销售手段很早就已经推出,但一直以来线上模式是线下销售的扩展。当前疫情下,由于客观条件不允许,线上看房模式被再次强化,包括加入置业顾问定时直播看房等多种形式。

但是,我们应该看到,房地产销售毕竟是相对特殊的商品销售。线上看房同现场看房相比,仍存在一定的缺陷和不足,例如缺乏现场环境氛围的体验感,客户感受不佳、产品空间感和细节感都难以传递等等,其中现场售楼处的氛围烘托造势尤为关键。对于销售环节来说,售楼处现场的品质、销售人员的服务细节、面对面交流的共情等元素综合而成的整体销售氛围,促进客户购买的体验感更强。

所以,线上看房可以作为前期积累筛选客户的方式,进而缩短客户初步介绍时间、减少线下交流频次;但却不能完全替代线下销售模式,类似深度洽谈(特别是豪宅产品)、最终选房定房等环节还是要在线下进行。

苑承建:疫情发展到现在,已经有约60个城市暂停售楼处,楼盘开复工也受到严重影响。其中有被迫的因素,当然也有主动的因素。如果继续开放售楼处,对于疫情的控制肯定非常不利,而且有很大的风险。

从这方面来看,比较有效的、比较实用的可能就是网上看房这种方式。一方面,可以充分调动项目员工积极性;另一方面,在疫情期间也能够去展示项目,同时做好蓄客,对于疫情结束之后的销售肯定是有利的。

当然,线上售房跟线下售楼处的开放销售,肯定不可同日而语。有很多开发商现在强化渠道销售模式的渗透率,组织渠道跟经纪公司合作,在网络上更多展示项目,同时通过一二手联动工具,例如很多开发商和诸葛现在在做的云门店等,以调动更多力量参与蓄客,这都是非常积极有效的行为。

东地产:疫情对房价会有直接影响吗?

刘天旸:受此轮疫情影响最为直接的是需要面对面交流进行交易的行业,楼市也在此行列。售楼处暂停开放、楼盘延后开工,春节期间,整体楼市几近停摆状态。目前的情况是非价格因素影响成交,调整价格对于成交速度影响较弱。对于疫情病例小区或者区域,在短时间内买卖双方的意愿多为观望,房价在短期内会保持稳定;疫情过后,则随着时间的调整回归市场化定价。

沈洁:疫情对于整体楼市,短期内有一定负面影响,这是客观市场原因造成的;而长期影响要看疫情的发展,从市场需求上,我们认为,某些功能性住宅产品,特别是生态住宅、健康住宅、低密度住宅会受到更大的重视。对于某些特定区域,应不会产生房价极端差异化现象。毕竟疫情最终将被战胜,我们相信政府也会出台利好政策。

苑承建:疫情对于房价中长期来看不会有特别大的影响。因为这是一个突发性事件,房价的一些决定因素,比如说供求关系、人口等等,不会因此产生根本性的改变。

疫情结束后,大家可能会更加关注一些小区管理规范、物业管理规范,或者小区环境相对较好的社区。

东地产:疫情发展至今,对全国楼市的影响几何?

沈洁:目前相关成交数据还未出,但我们可以从2003年SARS对楼市影响窥知一二。

SARS发生于2002年11月的广东,2003年2月随着春运的开始,疫情在全国范围内扩散,3月起进入集中爆发期,6月疫情结束,前后持续半年多时间。整个发展爆发周期同目前冠状病毒相似。在SARS发展的半年时间里,初期也就是2003年一二季度对楼市形成了一定负面影响,随着疫情缓解、市场快速休整后,全年楼市走势依然稳步向上。2003年上海市国民经济和社会发展统计公报中指出“房地产价格上升较快。全年各类房屋销售价格水平比上年上升20.1%,其中,商品房销售价格水平上升20.5%,私房(二手房)销售价格水平上升21.6%。全年房屋租赁价格水平比上年上升2.1%。”

从目前现状情况判断,预计一二季度楼市同比下滑,由于春节淡季加上疫情的严重影响,导致整体市场遇冷;市场复苏期有望从三季度开始。

苑承建:疫情发展到现在,各地的管控措施也在逐渐升级。对于楼市影响比较大的主要是两点:一个从销售的角度来讲,因为销售暂停,对于开发商来讲,销售回款、资金,都会产生比较大的压力。一季度来看,全国商品房的销售面积或者销售金额,都会出现大幅度滑坡,短时期内可能整个一季度都不会有一个很好的表现,而且是全国性的一个影响。

另外一个就是从投资和开复工的角度来讲,影响也比较大。因为现在人员的流动基本上处于暂停状况,特别是农民工的流动,从国家公布的数据来看的话,现在跟去年同期春运相比较,人流量下降了基本百分之七八十左右。虽然说现在也在提倡具备条件的地区开复工,但是因为缺乏建筑工人,所以对开复工影响也比较大。

整个的房产投资,可能短期内甚至在一季度都会面临一个大幅度的滑坡影响。

还有一点,就是对房企的影响。对于房企来讲,销售回款是房企现在最主要的一种现金流。在当前的情况下,因为缺乏现金流的正向流入,所以对于房企的资金影响还是比较大的,而且很多企业没有办法如期进行投资,然后扩大再生产,所以对于房企的安全信用、包括未来的发展都会产生一系列影响。

东地产:上海楼市未来将会呈现怎样的发展趋势?

刘天旸:疫情过后会有后续影响,一方面供应端回款需求迫切,将可能在项目的价格方面做出让步,以达到快速回款目标。需求端由于受到抑制,刚需仍会继续投入购房大军,但是本轮服务业在疫情之下影响巨大,部分购买力降级,需求端的量对比供应端,不一定能够匹配,市场话语权进一步交予买家。

对于商业办公物业,疫情之后,将面临更大挑战。此轮疫情促进新的工作关系和工作方式建立,疫情的时间也决定了中小企业的存活情况,不排除有部分企业无法撑过严冬,市场洗牌,使得商业办公空置率进一步上升,后续租金承受力也减弱。商业商办市场的招商运营也将可能出现业态重新配置、购物模式升级,以适应在疫情期间培养起来的新消费方式。

而从楼市的营销来看,客户吸储能力线下模式有可能被削弱,线上直播、抖音、流量网站平台等对于客户获取的比例将进一步上升,线上的实景展示、信息丰富度,匹配的营销措施也将更为网络化,成交依旧是面对面的交易服务体验主流,但是对于产品体验及VR技术接受度更高,方式将更为多元化。

沈洁:目前工程停工、售楼处停止开放,加之人人防疫、深居简出,预计一季度楼市供应成交紧缩。如果疫情能在二季度有效控制,待三季度市场缓慢恢复后,四季度会出现补偿性的消费需求,年底供需小幅上扬。期间,若政府出台促进市场的利好政策,楼市复苏的时间将有所缩短。

苑承建:预计上海楼市短期内会处于一个相对低迷的状态,销售可能会出现大幅度的滑坡。一季度销售滑坡40%-50%,这种可能性是存在的。如果疫情再持续下去,土地拍卖市场受到的影响也会比较大,从而影响到开发企业接下来一段时间的投资力度和整个市场的供给。

但是疫情结束之后,预计整个市场恢复速度会相当快。因为市场的需求还存在,大家对于上海的市场信心并没有发生改变。所以会出现迅猛的反弹,预计会在二季度发生。

东地产:经此一“疫”,开发商在项目规划上可能会做哪些调整,如物业等方面?

刘天旸:全民“在家战疫”,对于房子本身的科技健康配套更为关注,包括新风系统、恒温,甚至未来对于室内消毒等方面提出了新的设置要求;经历了“卧室-客厅-厨房-阳台-卫生间”天天游的体验之后,购房人群对于户型空间的需求也可能发生细微变化。

物业管理对于防疫的重要保障作用有目共睹。在实战过程中,物管的价值真正得到了体现,物管的执行能力也高低立现。这也为未来在项目开发之初,对于物业的定位及投入的资源提出新的要求。

硬件配套和服务作为楼盘的统一考量越发深入人心,消费者也更为成熟审视开发商的整体规划设计的实用性。

沈洁:从产品硬件和服务软件两个维度来观察。

产品硬件方面,生态型、健康型、低密度住宅产品的价值凸显。疫情提升了人们对于居住载体的品质要求,包括绿色生态建筑标准、高品质环保建材等。疫情在人口居住聚集地的传播风险相对较高,也可能改变未来购房群体对于社区规模的选择,低密度社区、南北通透产品将更受欢迎。

服务软件方面,通过此次疫情,购房者的健康防范意识将明显提高,同时也会审视物业管理的服务品质和防控应变能力,那些高品质的品牌物管公司将更受购房者青睐。因而,对于物管公司也提出了更高的要求和挑战,包括物业人员的整体素质配备、对于突发事件的处理反应速度、社区的健康安全管理能力、细节化精细化的服务措施、全程风险管控能力以及品牌形象的打造提升等。

评论区
  • 来自广东省江门市的网友:

    小编太人才了

  • 来自湖南省湘潭市的网友:

    沙发

  • 来自辽宁省大石桥市的网友:

    1111111

  • 来自辽宁省盖州市的网友:

    差点错过了今日的沙发

  • 来自四川省乐山市的网友:

    非常支持小编

  • 来自江西省上饶市的网友:

    板凳~

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